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持续调控最终结果 价位或有所回落
对于温家宝总理在今年两会的记者招待会上所提出的房价远未回到合理价位,蒋贵国认为这是指现在的房价仍然是超越了需求者的购买能力。

  “目前我们国家官方长期公布的统计数据主要来自70个大中城市,而今年一季度这些数据确实是出现了同比涨幅回落,甚至很多地方出现了环比涨幅下降。总的来说房价还是在下降通道之中,但是降幅很小,有的地区甚至就是出现个位数以内的降幅。从这个角度看,就是说调控的预期没有实现,还没有下降到消费者的平均购买能力以内。”

  不过蒋贵国同时指出,这同时涉及到城市居民的平均购买力问题。“事实上绝大多数城市都面临这个问题。因为在一个城市的房价支撑中,往往一半甚至过半的购买力是来自本城市以外的。举个例子,北京的房子不都是北京人在买,全中国收入比较高的人群都有可能去北京买房,那么这样形成的房价必然是超越城市居民自身平均购买能力水平的。”

  “并且,所谓"没有回归到合理价位"也并不包括全国所有城市。因为国内还是存在着一个房地产重点销售区域。比如北上广、沪宁杭以及沿海一些城市,这些地区房价的支撑往往还辐射周边很大区域,部分城市房地产购买人群甚至是辐射全中国乃至海外的。”

  然而,对于“远未回归到合理价位”当中的“合理价位”具体是多少,蒋贵国则认为这因地区而有所差异。“从2009年以后持续到现在的这一轮调控的出发点,是将房地产市场定位在消费品,其最基本的体现应该是"居者有其屋"。而从政策层面上看,现在已经不是从纯粹的经济发展角度或拉动投资的角度出发看待房地产,更多的是从民生角度出发。”

  “这里面涉及到调整与发展的博弈,我个人认为调控是期望价位有所回落,但是从实际发展角度也不应有过大幅度下降。但最终结果是无法量化的。事实上这么多年,许多人都做过非常多的量化预测,如50%、30%等等。但其实这种量化的做法是没有什么科学意义的。因为具体价位更多的是要看整个市场表现,甚至是要结合整个经济、整个社会的状况判断。”蒋贵国称。

  信贷政策:总体难放松微调是关键

  尽管去年以来一直实施着严格的调控政策,但去年年底的一次存款准备金率的下调又让市场燃起了信贷政策“松绑”的期望。那么年内的信贷政策真的会有所松动吗?

  “对于这个问题,其实从去年年底到今年年初的一系列政府工作会议,都已经对今年进行了定调,即大的调控政策会继续延续,继续严格调控房地产,抑制投资投机需求。从这个角度看,大的格局不会有变化。”蒋贵国称。

  值得注意的是,蒋贵国同时指出,信贷政策或将会有一些微调。“去年11月底那次下调存准率实际上就属于微调,市场也因此出现过很多猜想,个别地区甚至以此出台了持续一到两天的所谓的首套房政策,不过都立即被叫停。但这实际上对整个2012年房地产市场的影响是比较关键的,因为在年内房地产行业的资金压力还是比较大。而个别政府层面也提出过货币政策微调这种说法。”

  但即便如此由于房地产的需求依然被抑制,比如限购依然是被加强了。因此信贷的微调政策也很难很快缓解企业资金压力。“也就是说目前仍然是以消化库存为大的方向,市场总体依然是从严从紧。因为房价依然没有回到合理价位。即使个别时期出现微调也多半是因为从整个经济层面上的大背景考虑,才会允许在一定时期内做出货币政策上的微调。但这并不反映今年整个信贷会全面放松。”

  宏观规划:蕴藏极大机遇

  近两年来,新一轮西部大开发、成渝经济区等国家层面的规划都将四川纳为了区域经济发展的重点区域。而四川省也多次提出要加快“两化互动”等促进区域经济发展的措施。在蒋贵国看来,在众多规划中其实蕴藏房地产业的极大机遇。

  他进一步表示,来自政府层面的规划肯定会在近期对当地房地产市场起到一个引擎性的作用。“特别是成渝经济区,包括天府新区在内,这些规划很多都需要再造一个城,要做到职住一体、产城互动。而那么产业入驻必须有大量城市元素支撑,包括商业地产、城市配套等。”

  蒋贵国指出,政府前期可以投入大型基础设施建设,但在后期城市元素的打造,包括确保其不成为一个空城,这个过程中必然会涉及到大量商业地产投资的融入,如住宅房地产的开发、商业地产配套、商铺开发,满足以后在此会出现的几十万人的基本需求。

  “总的来说应该是带来很大机遇。”蒋贵国称。但他也特别指出,在进行投资开发时也不能脱离调控的大背景。“因为在政府层面,给出这个机遇是希望形成一个持续发展的新城房地产业,包括城市发展,而且不能出现历史上其他区域出现的一些类似"鄂尔多斯"的现象,即房价处于高位却没有产业支撑,也没有常住人口,同时也并不希望形成高房价区域。毕竟目前大的背景依然是调控为主。机遇是有的,但不能像10年前搞城市化那样,近期的投资要更多考虑整个发展能否持续的问题。”

  地产商转型:结合自身情况判断

  对于目前国内林林总总几万家房地产企业在这一轮调控中如何立足,蒋贵国则称,行业洗牌是必然的。

  “因为上一轮整个房地产复苏是处于特殊经济背景下,国家各部门各项政策都是为了扶持房地产行业、培育房地产市场,鼓励商家进入房地产开发,以缓解财政资金压力、融入社会资金。但就现在发展的状态来看,目前我们的地产商从数量上是偏多的。而未来如果出现人口增长速度进一步下降,甚至到了某个特定的时刻点,城镇化速度也需要放缓,那么是否还需要有这么多地产商呢?”

  蒋贵国称,如果不需要这么多地产商,那么就必然会出现地产行业重新洗牌,而各地产商需要做的则是对自身进行重新定位。

  “特别是中小型的地产商,尽管国家现在说信贷鼓励微小企业、中小企业,但这应该不会涵盖中小房地产企业。因为当行业发展到一定时期以后,需要领军人物也需要中坚力量,但是过于弱小的应该不会需要。”

  那么,面临洗牌的企业该向什么方向做出转型呢?对此蒋贵国则表示,并不只是原来做住宅的转去做商业才叫转型,应该也会有一部分企业选择退出、转向其他的领域里面去。

  “虽然目前某些企业短期内可能还有地,还有资金,还有项目。但是企业需要想的是,未来能走多长远?拿地是否能拿到?是否还有更好的项目?竞争力如何?如果这几方面都构成劣势的话,那么也需要考虑转型。但具体的方向需要企业根据自身状况来决定。”

  蒋贵国举例称,最近一两年也出现了个别地区的投资者、消费者乃至开发商,在住宅不景气的时候纷纷转向商业地产。“这在短期内可能是一种转型,但是所谓商业地产也不能只是开发几个商铺,大规模综合性的商城并不适合中小房地产企业去做。并且做商业地产回收期非常长,没有较为雄厚的实力、稳固的资金面以及前瞻性的眼光,特别是像现在成都这样国际化趋势越来越明显的地区,不具备这几方面的实力以及战略性的目光就贸然决定进入商业地产也是很危险的。而一些相对比较大的企业继续维持原来水平也没有问题。总的来说,企业更多的需要结合自身实际情况判断转型方向。”

发布者:  日期: 2012-3-30